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上市商業集團2017年度財報披露逐漸接近尾聲，在這場年終考核中表現如何？未來有什麼發展大計？ 聯商網&搜鋪網統計瞭6傢港資集團的商業運營數據後發現，2017年，包括恒隆、太古、新世界發展、新鴻基、九龍倉、嘉裡建設在內，整體呈現上漲趨勢，這不僅體現在營業收入方面，更直觀的反應在商場租金收入上。 隨著奢侈品市場回暖，一些高端定位的商場趨漲幅度明顯，如恒隆旗下的上海恒隆廣場、九龍倉旗下的成都IFS、太古旗下的廣州太古匯等等。 1、恒隆地產 隨著集團“得意之作”上海恒隆廣場及港匯恒隆廣場逐漸完成升級改造，內地投資物業租金收入整體表現強於2016年。也難怪集團董事長陳啟宗在業績會上微笑地說道“我們知道春天早晚會回來，事實也是如此”。 內地物業租金收入漲幅基本持平 2017年恒隆地產物業租賃總租金收入增加1%至77.79億港元（折合人民幣約62.58億元），若撇除因資產優化而短期關閉的區域，則上升4%。撇除香港的38.21億港元（折合人民幣約30.74億元），內地整體租金收入37.88億元，基本與2016年持平。 目前，恒隆地產在內地持有上海、沈陽、濟南、無錫、大連、沈陽共八座恒隆廣場，商場租金收入26.72億元，同比上漲1%。其中上海恒隆廣場表現最好的，整體租金上漲8%至14.09億元，商場部分租金收入上漲22%。2016年3月開始，上海恒隆廣場商場的地下車庫關閉改造，並於2017年1月起分階段重開。目前引入的30多個品牌中，其中包括瞭首次進入中國的Valextra及Chiara Ferragni。除瞭B1層的大幅度改造，其他也有調整。諸如1樓的普拉達重新裝修過，迪奧更是拓展至三層高的旗艦店Dior Maison；2樓的HUGO BOSS撤出，被LOEWE羅意威取代，還新增瞭YSL等品牌。 用恒隆自己的話說，上海恒隆廣場已經鞏固瞭其作為上海乃至內地的頂尖奢侈品匯聚的定位，租金收入可持續實現增長。 上海港匯恒隆廣場整體租金收入12.42億元，同比下滑瞭8%，主要是受商場改造影響。2017年1月港匯恒隆廣場商場開始瞭為期三年的改造，包括主入口、連接地鐵9號線的地下通道、地下車庫、商場一樓等部分都將優化升級。受此影響，港匯恒隆廣場商場2017年租金收入僅8.83億元，同比下滑瞭9%。恒隆表示，若撇清受影響區域，則商場租金收入上漲7%。受到改造影響的還有租出率，下跌瞭19個百分點至77%。 除上海兩個項目外，其他六座恒隆廣場租金收入表現各異，其中沈陽皇城恒隆廣場大漲9%，表現突出。 未來大計：昆明和武漢兩個恒隆廣場開始招租 關於未來，恒隆透露未來將涉足線上，尋找合作夥伴。且2018年將把焦點放在推動物業項目的零售額及租金增長，同時提高上海以外項目的租出率及租戶質素。 目前恒隆地產內地在建的兩大商業項目為昆明恒隆廣場和武漢恒隆廣場，且均已招租。 昆明恒隆廣場位於昆明核心商圈三市街，與地鐵2、3號線東風廣場站直接相連。整個綜合體項目總建築面積43.4萬方，包括商業、辦公、服務式公寓。商場計劃於2019年年中開業。 ▲武漢恒隆廣場 武漢恒隆廣場位於武漢核心商圈武廣，市繁盛的商貿樞紐礄口區京漢大道，鄰近輕軌及地鐵網絡。整個綜合體項目總建築面積46萬方，包括一座面積17.7萬方的商場、一個甲級辦公樓、服務式公寓。 2、太古地產 發跡於英國的香港上市企業太古地產，進入內地16年，至今發展瞭6個項目。2017年，太古地產內地項目表現良好。 內地收租18.48億元 2017年，太古地產內地租金收入大幅上漲12%至港幣23.03億元，折合人民幣約18.48億元。 據《聯商網》瞭解到，目前太古地產在內地投運的商業項目僅5個，分別是北京的三裡屯太古裡和頤堤港，上海的興業太古匯，廣州的太古匯和成都的遠洋太古裡。 北京三裡屯太古裡目前共約250零售店鋪，去年租金收入總額錄得理想增長，零售銷售額增長4%，2017年新租戶有Off-White、Thom Browne、Giuseppe Zanotti、Roberto Cavalli、Comme Moi等； 北京頤堤港2017年零售銷售額增長60%，2017年新租戶有Armani Exchange、Joseph、MO&Co.、Banxiaoxue、Stella Luna、Tanni、Fresh、Origins、Roseonly等； 廣州太古匯2017年零售銷售額連續24個季度上漲至27%，2017的新租戶有杜嘉班納、Gentle Monster、Lululemon、麒麟珠寶、菲拉格慕及維多利亞的秘密等； 成都遠洋太古裡2017年零售銷售額上漲49%，2017年的新租戶有Atelier Cologne、Jo Malone、Delvaux、Thom Browne、Gentle Monster、Lululemon等； 上海興業太古匯2017年11月開業，目前出租率96%。 未來大計：繼續持重資產 太古地產表示，未來仍然將運營作為頭等大事，短期內的經營目標是發揮現有物業的價值，讓其不斷保值增值。且暫時沒有進入輕資產的計劃。 太古地產近期發展仍專註於一線城市，上海浦東前灘以及北京項目的擴建是2018年受關註的項目。 上海浦東前灘太古裡項目由陸傢嘴集團控股子公司和太古地產合作開發，太古地產持有該項目50%股權。整個綜合體項目總建築面積約52萬方，包括商業、辦公、酒店、住宅等物業。其中，商業面積12.4萬方。 ▲浦東前灘太古裡 北京三裡屯太古裡西側有一個名為“雅秀大廈”的項目，建築面積約3萬方。2017年12月，太古地產宣佈向昆泰集團（雅秀大廈業主）長期整租雅秀大廈，並計劃重新定位改造，升級後的的雅秀大廈將作為三裡屯太古裡的西區。 3、九龍倉地產 與兄弟企業九龍倉置業分拆後，九龍倉地產公開瞭“分傢”後的首份成績單。 據《聯商網》統計，目前九龍倉內地在成都、重慶和無錫有IFS項目，其中無錫項目為寫字樓，成都和重慶為商業綜合體項目。 2017年，成都國金中心商場部分的收入增長瞭20%至7.61億元。201年商場的客流大漲18%，租戶銷售額增加30%，2017年新增的租戶有Vacheron Constantin、ENZO、DSquare2、Moynat、Arc’teryx、Nike Jordan、Onitsuka Tiger、北極狐 公牛紅和Fjallraven背包、Dyson、Moleskine等。 重慶IFS於2017年9月開業，購物中心建築面積11萬方，引入瞭Louis Vuitton、Dior、Gucci、Valentino、Fendi、Saint Laurent、Salvatore Ferragamo、Dolce & Gabbana等品牌。 兩個奧特萊斯項目，2016年下半年開業的長沙時代奧萊，2017年的整體出租率為82%；成都時代奧萊2017年零售銷售額同比上12%。 除已開業的三個IFS項目，九龍倉在長沙和蘇州也有兩個IFS，有望在2018年開業。 長沙IFS項目的商業面積約25萬方，擬定於2018年5月7日開業。長沙IFS進駐的400傢品牌中，約70傢品牌首次進駐湖南。更有約20傢國際名品更為華中首店，如包括Parkson Beauty、JIMMY CHOO、Brunello Cucinelli、Abercrombie & Fitch、COS、Qeelin、Chiara Ferragni、Alexandre de Paris、Reflections、Bebe、NUMBER (N)INE等。 4、新鴻基地產 從香港維多利亞港一路向北，新鴻基地產的商業坐標遍及廣州、上海、南京、北京等地。雖然大本營香港的租金收入強勢，但內地亦穩定發展。 內地租金收入漲幅超香港 從新鴻基地產公佈的截至2017年12月31日的半年業績報告得知，集團整體租金收入港幣115.06億元（折合人民幣約93億元），占總收入的21%，按年上升7%。其中香港租金收入港幣90.11億元（折合人民幣約72.84億元），同比上升4%。 不可否認，香港租金貢獻力最大。但就漲幅來看，內地比香港出色。期內內地租金收入人民幣18.15億元，同比上漲瞭13％。 目前新鴻基在內地已開業的商場有北京APM、上海國金中心、上海環貿廣場、廣州IGC商場和廣州天環廣場。上海的兩個項目國金中心和環貿廣場在租賃市場的表現繼續出色。其中上海國金中心商場出租率高，商戶銷售額錄得可觀的增長。期內，商場利用多項科技進行市場推廣活動和提高顧客忠誠度；環貿廣場的環貿IAPM商場期內錄得出租率、銷售額和客流的增長。 未來大計：看好內地市場 雖然新鴻基目前的租金收入大部分來源於香港，但據新鴻基透露，未來的5-6年內，集團在內地的物業將成為租金收入的重要來源。 據《聯商網》瞭解到，新鴻基在內地規劃和在建的項目主要集中在華東地區，尤其是上海和南京兩大城市，諸如上海徐傢匯國貿中心ITC、南京國金中心IFC、上海莘莊天薈。 上海徐傢匯國貿中心，總建築面積70.6萬方，包含寫字樓、商場和酒店等物業，其中商業面積約28萬方，整體項目預計在2023年年底前全面落成。徐傢匯國貿中心項目一期為國貿匯，在港匯恒隆廣場斜對面。國貿匯商業面積約3.8萬方，主要以千禧世代為目標顧客，預計在2019年上半年開業。項目二期的零售物業面積約0.4萬方，目前正在預租，預計在2018年下半年落成。項目餘下期數包括商場、寫字樓和一間五星級酒店，其中商場面積約27.8萬方。 新鴻基全資擁有的南京國金中心IFC，位於河西中央商業區2號線、10號線雙地鐵交匯站。總建築面積32萬方，包括辦公樓、商業、酒店。其中商業面積9.3萬方，預計在2020年全面落成。 5、嘉裡建設 得益於內地和香港兩地物業的出色表現，嘉裡建設2017年交出瞭一份滿意的答卷。 內地租金收入同比上漲15% 嘉裡建設2017年投資的物業租金收入（包括商業、辦公樓等）45.41億港元，折合人民幣約36.21億元，同比增長瞭12.04％。其中香港物業租金收入10.97億港元，折合人民幣約8.75億元，同比增長瞭3.69％。 內地物業租金收入34.44億港元，折合人民幣約27.46億元，同比增長瞭15％。目前集團內地營業的商場為靜安嘉裡中心一二期、浦東嘉裡城、北京嘉裡中心、杭州嘉裡中心和天津嘉裡中心。 未來大計：發展地標式綜合用途物業 嘉裡建設表示，公司將持續專註在主要城市商業中心區發展地標式綜合用途物業，並積極在優質地段開發住宅項目。 除瞭已經落成項目外，嘉裡建設同樣公佈瞭內地在建的項目進度。其中沈陽嘉裡中心是重點打造的商業項目。 據悉，嘉裡建設擁有沈陽嘉裡中心60％權益，位於金廊商圈的核心位置，總樓面面積約1300萬平方尺，將建成集商場、辦公樓、酒店、住宅於一體的綜合體項目。項目共分三期建設，目前一期已經建成，二期和三期正處於建設階段。項目商場部分嘉裡城的建築面積12萬方，定位於為城市新中產傢庭提供創意的生活方式，以室內街區形式呈現。規劃有文藝美學書店、文化創意空間以及豐富的兒童零售娛樂等業態。 6、新世界發展 另一大港資企業新世界發展遵循慣例，每年的上半年僅公開上一財年的半年業績報。且集團業務拓展謹慎，購物中心系列重點推出的K11產品目前也僅在全球開出瞭4傢，其中第四傢廣州K11剛在3月開業。不過按照新世界的規劃，未來的步伐或將加快。 租金收入10.86億元 從新世界發展公佈的截止2017年12月31日止六個月的業績得知，香港和內地兩處投資物業半年共收港元13.44億（折合人民幣約10.86億元）租金，同比上漲瞭13.5％。 其中香港物業租金收入港元8.227億（折合人民幣約6.65億元），同比上升瞭約13.7％。 內地租金收入港元5.216億（折合人民幣約4.22億元），同比上漲瞭13.2％。 上海淮海中路的新世界大廈匯集寫字樓、K11藝術購物中心和上海首個辦公樓內高級行政人員會所K11Club，期內K11租金收入上漲瞭7％，出租率達99％，每月平均客流量超79人次。 集團在全球第三傢、內地第二傢K11購物藝術中心，武漢光谷K11於2017年11月正式試業。項目面積約5.4萬平方米，秉承K11博物館零售新體驗，定位年輕、時尚，以藝術主義、潮流先鋒及未來生活為核心，保留瞭大量的公共空間，為消費者營造更休閑及更互動的環境。 廣州凱旋新世界的租賃業務理想，廣粵天地組成瞭多元化的業態，期內項目的整體出租率為90％。 對新世界發展的表現，執行副主席鄭志剛帶著表示，過去半個財年，新世界發展完成瞭優異的成績。 未來大計：再開發23個K11項目 雖然目前集團僅開出瞭4個K11項目，但對於未來在國內的發展方向，鄭志剛也表達出商業地產對於新世界發展的重要性。“新世界發展不單單隻發展住宅業務，希望到2020年在租賃方面能與住宅開發方面達到平衡點，各自占比50％左右。” 鄭志剛強調，未來將會開發23個K11項目，至2023年佈局9個國內城市。目前，K11在廣州、沈陽、武漢、北京、天津、寧波都有項目正在籌備。 其中，廣州K11已於3月31開業，而沈陽K11也計劃於今年5月正式亮相。
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